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       沉寂许久的吉利大厦又恢复了往日的喧嚣。作为昔日商圈“顶流”，吉利大厦的没落一度成为天津人心中的遗憾。它的颓败是传统百货业的缩影，而它的“重生”为老牌商场提供了一份改造样本
。

       如今，吉利大厦有哪些新玩法
？在众多商场趋于同质化的情况下，它将如何突出重围
？带着这些疑问，记者分别在不同时段走进吉利大厦
，去感受它的新业态和新变化。

昔日辉煌

高端商场 潮流胜地

载满青春回忆的城市地标

       谈及吉利大厦，天津人总有道不完的回忆。

     “吉利大厦开业第一天我就来了，当时是伊势丹承包的
，卖的都是高端品牌

，还有保龄球馆
、滑冰场等
。要知道，在那个年代
，来这儿消费的
，都是最赶时髦的人。”吉利大厦是上世纪90年代我市休闲消费潮流胜地
，40多岁的徐女士对其印象格外深刻，“我有几个同学，当时经常跑来滑冰，一回学校说起这事儿，同学们就特别羡慕。”

     “我的第一套化妆品就是在这儿买的！”28岁的王染说到吉利大厦时满是兴奋。她就读的高中就在吉利大厦附近。放学回家时，她和小伙伴总会进去逛一逛，“当时，一楼有丝芙兰
、完美日记、伊蒂之屋等美妆店，爱美的女孩儿总会不自觉地想去转一圈儿
。”

承载着一代人青春回忆的吉利大厦，是我市地标建筑。“周末咱哪儿见
？”“吉利大厦！”从上世纪90年代到千禧年代，这样的对话常出现在朋友之间。

       它于1991年始建、1993年营业
。作为当时的重点项目，其建设投资超3亿元。

       建成后，吉利大厦在南京路周边一片低层建筑中显得格外挺拔。大厅中央的水帘在灯光映射下熠熠生辉
，吸引人们争相“打卡”。进口百货、高端餐饮、时尚运动场……新颖多样的业态，一度为其带来充足的客流。

落寞沉寂

客流减少 空置率高

单日最多只有1000人次

       光阴荏苒，吉利大厦留在了人们遥远的记忆里
，却难以重现上世纪90年代的辉煌。

       2006年9月，伊势丹搬迁至对面的现代城
，米莱欧承包吉利大厦1层至6层的商铺运营，吉利大厦保持相对稳定的经营水平。

       随着时代更迭，周边商业快速发展
，吉利大厦在激烈竞争中的劣势显现。风格陈旧
、设备老化等问题日渐凸显，加之经营定位不清晰
、缺乏特色业态，大厦日渐冷清。

       尤其自2020年起，商场客流大幅减少，商铺空置率升高
。2023年年初，米莱欧撤场。吉利大厦明珠蒙尘
，风光不再。

      “以前，吉利大厦是传统百货的运营模式。如今，大部分人已逐渐倾向于网购

、代购等消费形式。其他新商业项目，大多以电影院
、儿童乐园
、博物馆等体验类业态为主。尤其是近些年
，主打大而全的购物中心
，将吃、喝、玩聚在一起，更能吸引消费者
，因此传统百货也就逐步没落了。”眼下，天津城市运营发展有限公司（以下简称城运发展）商业运营负责人王子正负责吉利大厦改造
、运营，追忆往昔仍难掩遗憾。

       据王子及其团队统计
，2023年上半年，吉利大厦单日人流量最多只有1000人次左右，这其中还包括商场工作人员
。

大刀阔斧

小而美 年轻化

聚焦18岁至35岁消费者

      尽管风光不再，但吉利大厦依然具有地理位置优越
、交通便利
、周边消费潜力大等优势。为此
，去年9月，天津国有资本投资运营有限公司以所属城运发展为实施主体，联合天津劝业华联集团有限公司，正式启动对吉利大厦项目的改造升级。

       但眼前最关键的问题是——怎么改？

       吉利大厦总面积6.1万平方米，1层至6层商业区域总面积2.7万平方米。现代化商业综合体的面积普遍较大，动辄5万平方米以上，吉利大厦只有其一半。“直接套用肯定不合适

。”王子理性分析，“周边商圈聚集了大量购物中心和百货商场，为避免同质化竞争
，必须要走一条差异化发展路线。”

在改造前，王子及其团队对周边商圈进行分析。

       该商圈节假日客流日均4万至5万人次，平日3万至4万人次
，其中18岁至35岁人群占81%。

       这组数据给了王子团队一针“强心剂”
：“我们就将目标客群定位在18岁至35岁的消费者
！”

       有了目标后
，王子团队辗转于武汉、重庆
、成都
、上海、广州等多个城市
，实地了解当代年轻人的消费偏好。他们发现，二次元谷子店以及社交属性强的酒吧备受年轻人欢迎。

       王子对此解释道：“谷子是英文‘Goods’的谐音，代表漫画、动画、游戏等版权作品衍生出的周边产品
。一些年轻人自称‘‌吃谷人’，也就是热衷于购买和收藏‌动漫
、游戏等IP相关周边商品的人。我们调查时还发现
，许多年轻人都是‘夜猫子’。于是，我们决定着重从这两方面入手。”

据他透露
，吉利大厦改造期间，每一层的铺位切割
、商业动线都重新做了调整，聚焦于小而美的特色店铺。他举例称
：“之前3层无印良品的铺面有七八百平方米，面积过大
。于是，我们将其切割成六七家小铺面
，结合设计的动线后
，改造为小街区，纳入一些小型店铺
，比如饮品店、烘焙店
、潮流小玩具等
。”

        改造完成后，吉利大厦商铺由原先的30多家提升至50多家
；同时，通过升级设备设施、优化空间布局、提升装修品质等方式，提高了整体公区环境品质。

强势归来

出租率95% 租金坪效猛涨

差异化年轻化运营已显成效

       经过9个月的改造升级
，吉利大厦于今年6月29日重新开门纳客，个性化布局和外檐光电玻璃幕墙
，整体提升了大厦的科技感与体验感，而1层至5层业态和品牌组合上的调整也让消费者眼前一亮。

       改造完成后，1层是潮玩娱乐主题

，主打潮玩、咖啡、音乐餐吧品类
，打造年轻人社交空间；2层是以谷子店为主、休闲体验为辅的我市首个二次元主题街区

；3层以老字号策展空间为特点，巧妙融合了潮玩、中古零售和网红餐饮；4层
、5层将娱乐与餐饮有机结合
，整体构建了一个多元化和高品质的休闲娱乐综合体
。

      “我们通过引入一系列前沿且独特的业态组合，包括二次元文化街区
、中古奢侈品与二手精品市场、潮流零售空间
、沉浸式游戏体验区以及多元化餐饮酒吧等业态，打造‘24小时×365天不打烊’运营模式，不仅填补了周边购物中心业态的空白，而且也适应了夜经济的蓬勃兴起
。”王子表示，吉利大厦改造升级后，吸引了16家首店入驻，出租率、租金坪效等亦有所提升。

       据他介绍，如今，吉利大厦商铺出租率达95%，租金坪效相较改造前增长了近200%
。目前，大厦平日客流量稳定在2万人次以上
，周末可突破3万人次
；月销售额（6月29日至7月28日）超1000万元。和过去几年相比

，店铺销售额翻了一番多。

       “之后
，我们将启动对吉利大厦外檐的改造升级和全楼的设施设备更新；积极研究与天桥接驳、与周边片区融合的可行性
；密切关注市场动态和消费者需求的变化，及时调整商场的经营策略和业态布局，让吉利大厦保持独特性与竞争力
。”据王子透露，大厦整体完工预计在2026年左右
。

新业态

12家谷子店人气爆棚

二手循环商店密集“上新”

       吉利大厦管理层在改造之初通过前期大数据分析及人流统计，将客群定位为年轻人。“找出他们喜欢玩什么”成为吉利大厦管理层要做的功课
。

在经过数月的调研和探讨后
，他们决定引入新业态。于是
，现在的吉利大厦变得时髦起来。TOPTOY城市首发基地、霓虹跳舞俱乐部等天津首店；老字号商业品牌IP中原1926

、二手循环商店两大创新力中心以及我市首个二次元主题街区——天马二次元等惊艳亮相。　　

       记者在吉利大厦2层二次元主题街区看到，在营的12家各具特色的谷子店内都有不少年轻顾客。乐漫优谷是一家连锁品牌的谷子店

。吉利大厦店是该品牌在我市落地的首店，也是旗舰店
。店内工作人员告诉记者，店里商品的价格从5元至200元不等，客群年龄大多在12岁至25岁，“我们每天的客流量约600人次，其中外地顾客占了两三成。赶上活动
，顾客会更多。”

        该工作人员说的活动，一是指店内自己的活动
；二是商场举办的动漫展览
、签售会等活动。据了解，吉利大厦自重新开业以来，举办了人气漫画《一人之下》作者签售会和二次元巡游等一系列以二次元文化为核心的主题活动。

      “我们考察发现，大厦周边上规模的谷子店不多
，我们将2层整体打造为二次元主题街区
，不仅巩固了项目的年轻定位
，更在竞争激烈的商业背景下实现差异化发展。”城运发展商业运营负责人王子表示
，接下来
，天马二次元街区局部区域改造完成后将汇聚超18家二次元店铺
，以二次元文化及其背后的“圈层认同为基底”重构空间规划。

       吉利大厦3层的二手循环商店——循环商品世界也是年轻人爱逛的地方，包、表、玩具等二手物品被摆上了货架。以顾客小菲的话说
，顾客在这里不仅能“淘宝”，还能将个人的闲置物品拿来寄售
，“这里总有好东西。”

       据了解，这家7月中旬开业的店推行寄售模式，店铺的墙面上贴着“个人商品寄卖流程”——顾客可添加店铺微信，提供寄售商品图文信息
，经专业人员确认后，将商品送至店内上架售卖
。此外，顾客还可以将商品直接带到店里来寄卖

。

     “目前我们着力打造‘下店上厂’的垂直产业基地，计划引进二手循环商店的上下游企业
，孵化循环经济产业，建立新的收益增长模型，汇聚商业融合发展的强大合力。”王子说。

新模式

24小时不打烊

年轻人扎堆 好吃又好玩

       “吉利大厦晚上的热闹程度不亚于白天。”8月31日夜间采访完成后，同行的记者在朋友圈留下了一组“九宫格”。

        自从吉利大厦变成“24小时×365天不打烊”商场后，这里一到晚上就成为年轻人的潮玩中心
。采访当日晚上近11时，吉利大厦门口聚集了不少年轻人，开在大厦门口的美肴冰品摊位座无虚席
。

      “来份老味儿刨冰
。”摊主麻利地削冰、淋酱
，不一会儿，一份小料丰盛的刨冰被端到了顾客面前
。

       “手得麻利

，要不一会儿就排上队了
。”摊主告诉记者，刨冰摊一般晚上9时开始“上人”，经营到次日凌晨4时，一晚上能卖200多份
，每到周末，销量能翻倍。

        晚上11时左右，吉利大厦4层的风云再起游乐汇依旧热闹，舞萌游戏机前有不少年轻人排队。21岁的王鑫就是其中之一
。对这位从小就在附近长大的年轻人来说
，吉利大厦是个特别的存在。“看见吉利大厦
，就感觉快到家了。”但24小时营业的吉利大厦对他来说有种别样的惊艳——原来吉利大厦还可以这样玩。

      “游戏厅午夜12点关门，一会儿玩完跟朋友去吃个火锅。”王鑫有些恋恋不舍地说

。

       他说的火锅是位于吉利大厦3层的川越泰火锅，这是2020年就入驻吉利大厦的商家，每天营业至次日凌晨4时
。“周末的顾客很多
，晚上店里差不多都能坐满。午夜12点至次日凌晨4点的营业额约占全天营业额的30%左右
。”据该店经理赵鑫介绍
，从大厦翻新开业至今，该店的新客户占了客流的10%。

        除了川越泰火锅，位于吉利大厦1层的寻酒堂餐厅晚上也灯火通明
。“今天周六，6点半就有驻唱了
。”26岁的西西是这家店的常客
，他爱唱歌，更爱听歌
，“听会歌儿
，吃点串儿，回家睡觉。”

       夜间的吉利大厦“好吃又好玩”。关于24小时营业，王子表示
，吉利大厦地处核心商圈，为全时域营业吸引客流提供了基础条件；同时大厦引进的特色餐酒吧、娱乐潮玩业态能够支撑起24小时经营的模式，“目前大厦提供全天候的物业服务，商场正门等各个通道24小时持续开启
。”

专家观点

首店经济引领客群消费新需求

——专访南开大学滨海开发研究院副院长

薄文广

       从1993年算起

，吉利大厦已建成31年
。老商场如何拥抱新客群
？吉利大厦以“16家首店”“24小时全时域经营”“策展型业态”“二次元”等独特属性给出了一个样本。

       在南开大学滨海开发研究院副院长薄文广看来，首店经济是“流量收割机”
，其自带的新潮和稀缺属性对年轻人来说有着不可替代的吸引力。当前，商场的定位和经营趋于同质化
，要焕新发展，就要做到不仅满足消费者需求，还要引领客群消费新需求
。年轻人喜欢尝试和体验新鲜事物，首店就是链接消费者和新事物的一个较好的渠道。

       吉利大厦重新开业以来，已引入寻酒堂、霓虹跳舞俱乐部、扭蛋世界、北野家舒芙蕾等16家首店，在匹配目标客群需求的同时，实现了商业模式的创新，为消费者打造了一个集娱乐、文化
、购物于一体的全方位消费体验空间
，也为商家提供了更广阔的市场与商业价值增长空间。

       “有些首店的‘花期’比较短
，如何把首店经营成为一个能留得住
、干得火的老店，是商场管理层在引入业态
、品牌时需要思考的问题。”薄文广认为
，首店从爆款到“长红”，还需深层次的创新
。眼下
，消费者更注重体验感，追求情感共鸣
，商家应以提升消费体验为目标
，不断健全消费生态体系，完善消费服务功能。例如，商家在满足顾客对产品本身需求的同时
，不能忽略情绪价值的输出，这是增加客户黏性的关键

，“产品是冰冷的
，服务才能让整个消费过程有温度
。”

       薄文广表示，目前，很多商场采取场景化、沉浸式、主题化
、IP化的创新策略，积极引进复合业态，吸引首店落地，推动商业场景从单一的购物功能向多元化

、体验化的方向转变。

     “首店可形成从点到面的‘涟漪效应’

，将激活一座城市方方面面的消费需求
，与周边的商圈协同发挥集聚效应
，带动交通、演出、旅游等领域的发展
，激发实体商业的消费潜力。”他建议，天津应以打造国际消费中心城市为重要支点，进一步拓展消费载体
、延伸消费链条、优化消费环境
，努力打造消费升级新高地。